很多企业老板在租产业园厂房、研发办公楼时，只关注租金，忽略物业费细则，等到入驻后才发现各种名目额外收费，增加经营成本。今天就结合苏州产业园的实操规则，讲清楚物业费包含范围，以及哪些收费属于违规乱收费。

一、产业园物业费，正常包含哪些服务内容

按照《江苏省物业服务收费管理办法》，正规产业园物业公共服务费，一般包含下面这些基础服务：

1. 园区公共区域保洁：园区主干道、公共楼道、卫生间、广场、公共垃圾点的日常清扫、垃圾清运。

2. 公共设施日常维保：园区公共电梯、消防系统、公共照明、监控、排水管网、门禁道闸的日常巡检、小修保养。

>注意：大型设备大修、更新改造，走专项维修资金，不算在物业费里面。

3. 绿化养护：园区公共绿化带、苗木修剪、浇水、除草、病虫害防治。

4. 秩序安保管理：园区 24 小时门岗值守、巡逻、车辆进出管理、安防值守。

5. 物业运营成本：物业人员薪酬、物业办公开支、公共区域责任险、物业税费与合理利润。

可以单独约定、据实分摊的项目（合同写明才有效）

电梯、水泵、中央空调、监控机房等共用设备运行电费、公共照明用水，属于代收代交的公共能耗，必须单独建账、定期公示票据和分摊明细；如果物业费包干价已经包含能耗，就不能再重复收取公摊水电。

单独有偿增值服务（企业自愿选择，不能强制）

企业内部保洁、专属运维、大型设备托管、会议室单独租赁、货物装卸、特殊安保服务，这类属于特约服务，企业可自主选择，不强制捆绑。

二、这些属于乱收费，企业可以拒绝缴纳

1. 重复收费类

物业费已经包含公共消防、电梯日常维保，再单独收取「消防管理费、电梯年检费、电梯运行费」；包干制物业费已包含公共能耗，再二次加收公摊水电。

2. 强制捆绑收费类

不使用车位，强制收取车位管理费；强制要求企业缴纳园区广告分摊费、园区管理基金；强制收取进场施工管理费、外来人员进门费。

3. 无依据自立名目收费

收取 “园区综合管理费、入驻服务费、消防押金（装修保证金除外）”；代收水电时，在官方电价、水价基础上加价，额外收取手续费。

4. 其他违规情形

不公示服务清单、不公示公摊收支明细；合同没有约定，后期单方面新增收费项目、提高收费标准。

> 补充区分：装修保证金（押金）不属于物业费，验收合格无违规装修，需要按约定退还，不能直接截留。

三、入驻签约，重点看这 3 条，避开物业费陷阱

1. 明确物业费是包干制还是能耗另计，白纸黑字写进租赁合同，标注清楚包含哪些公共服务；

2. 约定公共能耗的分摊规则、公示周期，要求物业每月 / 季度公示水电票据、分摊表；

3. 区分「公共区域服务」和「企业室内专属服务」，增值服务必须自愿，不能强制。

企业选址产业园，租金重要，物业费细则同样关键。签约前理清收费边界，避免后期产生纠纷。有厂房、研发办公选址需求，欢迎咨询【呱呱叫商办房】微信小程序或加微信ggjzjcom咨询，苏州本地的商办房选址平台，业主直租、零中介费。

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